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Tausende mehr Ersterwerber bei weniger Grunderwerbsteuer

Quelle: Haufe Online Redaktion vom 29.01.2019

Die Bundesregierung will die Nebenkosten beim Immobilienkauf senken. Dazu sollte eigentlich ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer geprüft werden. Untersucht haben jetzt LBS Research und Empirica mögliche Auswirkungen einer Steuersenkung. Sie kommen zum Schluss, dass die Zahl der Erstkäufer um Tausende steigen könnte.

In ihrer Studie haben die Researcher der Landesbausparkassen (LBS) und das Forschungsinstitut Empirica unter anderem die Auswirkungen eines Freibetrags von 100.000 Euro auf die Grunderwerbsteuer für Ersterwerber und die Erschwinglichkeit von Wohneigentum untersucht. Das Ergebnis: Ein solcher Freibetrag, wie er laut Koalitionsvertrag noch geprüft werden soll, hätte das Potenzial, die Zahl der Ersterwerber um rund 18.400 Haushalte auf 309.000 zu erhöhen. Das wäre ein Plus von sechs Prozent.

Für die Modellrechnung haben die Wissenschaftler die "natürlichen Ersterwerber" ermittelt. Dazu zählen sie definitionsgemäß Mieterhaushalte im Alter zwischen 30 und 44 Jahren, die sowohl über ausreichend Eigenkapital (mindestens 25 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Nebenkosten) als auch über ausreichend Einkommen (Einkommensbelastung durch Zins und Tilgung maximal 35 Prozent) verfügen, um sich eine ortsübliche Immobilie leisten zu können. Diese Voraussetzungen erfüllten in Deutschland aktuell 291.000 Haushalte.

Die größte Hürde auf dem Weg zum Immobilienkauf ist laut einer Studie des Instituts der Deutschen Wortschaft (IW) Köln die hohe Eigenkapitalanforderung.

Effekt von Freibetrag abhängig vom Steuersatz ...

Regional würde sich ein solcher Freibetrag allerdings sehr unterschiedlich auswirken, heißt es in der Studie. Ähnlich wie beim Baukindergeld, das rückwirkend zum 1.1.2018 eingeführt worden war. Das neue Baukindergeld, das Familien beim Immobilienkauf unterstützen soll, setzt Kritikern zufolge die falschen Anreize. Dem IW Köln zufolge besteht unter anderem die Gefahr, dass vor allem der Neubau in strukturschwachen Gebieten angekurbelt wird, weil das Baukindergeld dort einen höheren Teil des Kaufpreises ausmacht.

So, wie beim Baukindergeld stärker Regionen außerhalb der teuren Großstädte und Ballungsräume begünstigt werden, wäre auch die Entlastung durch einen Freibetrag dort höher, wo die höchsten Grunderwerbsteuersätze vorherrschen, schreiben die Forscher. In Bundesländern mit hohen Steuersätzen zwischen sechs und 6,5 Prozent wachse das Zusatzpotenzial um mindestens sieben Prozent, in Ländern mit Steuersätzen von 3,5 Prozent aber nur um vier Prozent. Laut einer Studie des Centers for Real Estate Studies (CRES) im Auftrag des IVD kann das Baukindergeld Familien beim Immobilienkauf auch in Großstädten entlasten.

... und den Immobilienpreisen

LBS Research weist darauf hin, dass die Auswirkung eines Freibetrags außerdem ganz wesentlich auch vom regionalen Preisniveau beeinflusst werde.

Aufgrund des heterogenen Immobilienmarkts in Deutschland mit extrem teuren Regionen Schrumpfungsregionen einerseits und wirken einheitliche Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer der Studie zufolge verzerrend. Um die Entlastungswirkung in Wachstumsregionen zu verstärken, müsste über gestaffelte Freibeträge nachgedacht werden, allerdings würde dies sofort die Komplexität erhöhen.

Forscher für bundesweit einheitliche Grunderwerbsteuer auf niedrigem Niveau

Geeigneter als ein Freibetrag wäre die Rückkehr zu einer bundesweit einheitlichen Besteuerung des Erwerbs von Grund und Boden, schreiben die Marktforscher in ihrer Studie. Demnach könnte ein Grunderwerbsteuersatz von beispielsweise flächendeckend drei Prozent ebenfalls Zusatzpotenzial von 18.000 Haushalten generieren, aber gleichmäßig verteilt über die unterschiedlichen Regionen.

In dieser Variante gebe es zwei Ausreißer: Bayern und Sachsen. Die beiden Bundesländer könnten laut LBS Research und Empirica wegen des relativ niedrigen Grunderwerbsteuersatzes von 3,5 Prozent mit Zusatzpotenzialen rechnen.

Eine Absenkung der hohen Erwerbsnebenkosten durch Entlastung bei der Grunderwerbsteuer ist nach Auffassung der Wissenschaftler jedenfalls mehr denn je geboten, um die Eintrittshürde zum Wohneigentum zu senken. Die Steuer stelle nicht nur ein Hemmnis für den Vermögensaufbau weniger wohlhabender Haushalte dar, sondern belaste insgesamt auch den Neubau.

Was Hausbesitzer im Winter beachten müssen

Bei Schnee und Glätte müssen Hauseigentümer auch jenseits ihres Grundstücks für Ordnung sorgen. Eine Übersicht über Rechte und Pflichten.

 

ErfurtDer Winter hat Süddeutschland fest im Griff. Die Schneemassen der vergangenen Tage haben selbst viele Bewohner der Region, die in Deutschland zu den schneesichersten zählt, überrascht. In den kommenden Tagen soll sich das Wetter zwar einigermaßen beruhigen. Der Winter dürfte damit dennoch erst begonnen haben.

Spätestens jetzt ist es für Hausbesitzer an der Zeit, noch einmal ihre Vorkehrungen für die kalte Jahreszeit zu überprüfen. Die Sorgfaltspflicht hört dabei aber nicht an der Grundstücksgrenze auf. Wir haben die wichtigsten Punkte zusammengestellt.

Wer muss den Schnee räumen? 
Auf den eigenen Grundstücken sind die Eigentümer in der Pflicht, dafür zu sorgen, dass die wichtigsten Wege frei gehalten werden. Dazu zählen neben den Zugangsbereichen auch die Wege zu Mülltonnen oder Tiefgaragen Für öffentliche Flächen, die an private Grundstücke angrenzen, stehen zwar grundsätzlich Städte und Gemeinden in der Räumpflicht. Allerdings übertragen sie die Verantwortung für Gehwege – und in entlegeneren Gegenden sogar auch Straßen – per städtischer Satzung meist auf die Anlieger.

Wohnungseigentümer können diese Pflicht wiederum auf ihre Mieter übertragen, müssen dies aber eindeutig im Mietvertrag vereinbaren (BGH-Urteil VI ZR 126/07). Die Vorgaben sollten detailliert festgehalten werden, erklärt Rechtsanwältin Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein.

 

Denn: „Eine kurze Formularklausel, die den Mieter zum allgemeinen Winterdienst verpflichtet, ist unzulässig.“ Die Aufgabe muss gerecht auf die Mieter verteilt werden und darf nicht etwa Bewohner von Erdgeschosswohnungen übermäßig beanspruchen.

Nicht zuletzt wegen der Komplexität meint Julia Wagner, Justiziarin beim Eigentümerverband Haus und Grund: „Wir raten dazu, einen externen Dienstleister mit dem Winterdienst zu beauftragen.“

Was ist mit Schnee auf Dächern und Eiszapfen? 
Eigentümer sollten Vorkehrungen treffen, damit es nicht zu Verletzungen durch Dachlawinen oder Eiszapfen kommt. Schneefanggitter sind nicht selten sogar Pflicht. Liegt viel Schnee auf den Dächern oder bilden sich große Eiszapfen, sollte dies entfernt werden – von der Feuerwehr oder einer Fachfirma. „Ein Eigentümer darf seine Mieter wegen Dachlawinen oder Eiszapfen nicht in Lebensgefahr bringen“, sagt Heilmann.

Kann eine Gefahr nicht gleich beseitigt werden, können einzelne Bereiche vorübergehend abgesperrt werden. Wo dies nicht geht, sollten Warnschilder aufgestellt werden, die konkret erklären, worauf die Passanten achten müssen.

 

Wer trägt die Kosten für den Winterdienst?
Räumwerkzeug und Streugut muss der Vermieter stellen. „Die Kosten für das Streugut können über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden, die Anschaffungskosten für das Räumwerkzeug aber nicht“, erklärt Wagner. Die Kosten für den externen Dienstleister dürfen als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

 

Sind die Kosten für einen Winterdienst steuerlich absetzbar?
Die Kosten eines Schneeräumdienstes können als haushaltsnahe Dienstleistung abgesetzt werden. Dies gilt nach Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2014 (IV R 55/12) auch dann, wenn neben dem eigenen Grundstück auch angrenzende öffentliche Flächen wie der Bürgersteig geräumt werden.

Ein Fünftel der Kosten können als haushaltsnahe Dienstleistung geltend gemacht werden, höchstens aber bis zu 4000 Euro im Jahr. Voraussetzung ist eine ordnungsgemäße Rechnung sowie eine bargeldlose Zahlung.

Wann und wie oft muss geräumt werden?
An Werktagen müssen Gehwege zwischen sieben Uhr und 20 Uhr geräumt werden. An Sonn- und Feiertagen gilt morgens in der Regel eine Schonfrist von ein bis zwei Stunden, die je nach Gemeinde unterschiedlich ausfällt. Gehwege müssen nicht in ihrer ganzen Breite von Schnee und Glätte befreit werden. Nach Ansicht des BGH (III ZR 8/03) reicht ein Streifen von 1,0 bis 1,2 Meter Breite.

Das soll ausreichen, damit zwei Personen gefahrlos aneinander vorbeigehen können. Das Schneeräumen muss über den Tag wiederholt werden, falls der zuvor freigeschaufelte Weg wieder eingeschneit wurde.

Inmitten heftigen Schneetreibens muss nicht geschippt werden. So hat beispielsweise das Oberlandesgericht Celle 2004 geurteilt, dass die Pflicht erst dann obliegt, wenn die starken Schneefälle abgeklungen sind. Spätestens eine Stunde danach sollte wieder geräumt werden. In vielen Gemeinden dürfen Privatpersonen aus Umweltschutzgründen kein Streusalz verwenden.

 

Wer dabei erwischt wird, muss mit einer Geldbuße rechnen, die je nach Bundesland unterschiedlich ausfällt. In Berlin werden beispielsweise bis zu 10.000 Euro fällig. Als geeignete Streumittel gelten Granulat, Splitt oder Sand. Wer seinen Räumpflichten nicht nachkommt, dem drohen Bußgelder. In Schleswig-Holstein müssen Säumige bis zu 511 Euro zahlen, in Brandenburg bis zu 2500 Euro.

 

Wer haftet, wenn es zu Schäden kommt?
Stürzt ein Mensch wegen Glätte auf dem Bürgersteig, können Schadensersatz- und Schmerzensgeldforderungen die Haftenden teuer zu stehen kommen. In der Regel haftet der für die Sicherheit Verantwortliche. Doch auch wenn ein externer Dienstleister beauftragt wurde, heißt das nicht, dass Eigentümer keinerlei Haftung fürchten müssen.

„Die Eigentümer haben eine Kontrollpflicht und müssen überwachen, ob der Dienstleister ordnungsgemäß arbeitet“, erklärt Gabriele Heinrich, Vorstandsmitglied des Vereins Wohnen im Eigentum. Sie rät, ein Protokoll zu führen. So können Eigentümer im Zweifelsfall nachweisen, dass sie ihren Kontrollpflichten nachgekommen sind.

Haben Vermieter die Räumpflichten ihren Mietern übertragen, haften die Mieter – sofern der Vermieter seinen Kontrollpflichten nachgekommen ist. Allerdings tragen oft auch die Geschädigten eine Mitschuld. So dürfen Fußgänger nicht von lückenlos gestreuten Bürgersteigen ausgehen. Mit einzelnen rutschigen Stellen muss gerechnet werden. Auch müssen etwa Fahrradfahrer ihr Verhalten der Witterung anpassen.

Welche Versicherung brauche ich?
Wer ein Einfamilienhaus bewohnt, ist mit der privaten Haftpflichtversicherung geschützt. Mieter, denen die Räumpflicht obliegt, sind ebenfalls mit einer solchen Police abgesichert. Wohneigentümergemeinschaften sowie Eigentümer von vermieteten Mehrfamilienhäusern sollten für diese Fälle eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abschließen. Die Kosten für die Versicherung können, sofern dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wird, auf die Mieter übertragen werden.

Wie Vonovia-Chef Rolf Buch ein Immobilienimperium formte

Binnen weniger Jahre hat Rolf Buch den einstigen Mieterschreck Vonovia zu Deutschlands größtem Vermieter und Europas wertvollstem Wohnungsunternehmen umgebaut. Ein richtungsweisender Erfolg.

Rolf Buch ist für seinen rasanten Fahrstil berüchtigt. „Man muss auch ’ne Schwäche haben“, sagte der Vonovia-Chef mal dazu. Buch liebt Schnelligkeit. Nicht nur auf der Straße, sondern auch im Beruf.

Innerhalb von fünf Jahren hat der 53-Jährige den einstigen Mieterschreck zu Deutschlands größtem Vermieter und Europas wertvollstem Wohnungsunternehmen umgebaut. Mehr noch: Er hat die deutsche Wohnungsbewirtschaftung industrialisiert wie kein anderer. Buchs Erfolge sind richtungsweisend – deshalb nominiert die WirtschaftsWoche ihn für die Serie EntscheidungsMacher.

150 000 Wohnungen hatte die Vonovia im Jahr 2013 im Portfolio, damals hieß das Unternehmen noch Deutsche Annington. Heute sind es 400 000. Im gleichen Zeitraum hat Buch die Mitarbeiterzahl auf 10 000 mehr als verdreifacht. Auch die Geschäftszahlen des Dax-Unternehmens sind vorzeigbar. Im vergangenen Jahr ist der operative Gewinn um 21 Prozent auf knapp 921 Millionen Euro gestiegen, der Aktienkurs um 34 Prozent.

Bestellerprinzip beim Hauskauf wird Verbraucher nicht entlasten

Quelle: Deal Magazin vom 23.11.2018

Das vom Bundesjustizministerium in Aussicht gestellte Bestellerprinzip beim Wohnungskauf, nach dem künftig Immobilien-Eigentümer den mit dem Verkauf betrauten Makler bezahlen sollen, werde zu „keiner Kostenersparnis für Verbraucher führen“. Darauf hat Bernd Lorenz, Geschäftsführer des Frankfurter Immobilien- und Beratungsunternehmen ImmoConcept hingewiesen. Es sei eher zu befürchten, dass die Maklerkosten in den Hauswert eingepreist werden, was am Ende die Nebenkosten beim Hauskauf und die steuerliche Belastung für die Käufer in die Höhe treibe, warnt Lorenz.

Im Grundsatz sei das Bestellerprinzip „eine konsequente Auslegung des BGB“. Man könne daher von einer fairen Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer sprechen. „Das alleine ist aber zu kurz gesprungen“, so Lorenz weiter. Wolle man Verbraucher tatsächlich schützen und fair behandeln, müssten die als Makler auftretenden Akteure „einen Qualifikationsnachweis erbringen, wie es in der Beraterbranche und insbesondere in den angelsächsischen Ländern schon lange Basis für Maklergeschäfte ist“. Nur daraus ergebe sich ein wirklicher Mehrwert für Immobilienkäufer.

Darüber hinaus plädiert Bernd Lorenz für eine gesetzliche Neuregelung, nach der die Beratung von Käufern und Verkäufern „ohne Bezug zum Hauptvertrag auf Honorarbasis abgerechnet werden kann“. Auch dies sein in angelsächsischen Ländern ebenso wie in den Niederlanden üblich. Die eigentliche Beratungsleistung werde damit aufgewertet und zugleich unabhängig vom Verkaufspreis. Für manche Makler ohne fachliche Qualifikation entfalle damit der Reiz, „mit einer wie auch immer gearteten Form der Beratung einen Maximalpreis zu erzielen“, erklärt Lorenz. Man werde die Diskussion zur geplanten Gesetzesänderung weiter mit großem Interesse verfolgen. „Es bleibt zu hoffen, dass Bundesregierung und Bundestag das Thema mit Bedacht und Kompetenz umsetzen.“

Wann Mieterhöhungen erlaubt sind - und wann nicht

Der Vermieter erhöht die Miete? Wie hoch darf sie im Vergleich zu den Nachbarn sein, wann gilt die Kappungsgrenze und wann die Mietpreisbremse? Der Überblick über die Rechte von Mietern.

Quelle: Spiegel Online vom 19.11.2018

Das Mietrecht schützt Mieter vor Willkür, aber nicht jeder kennt seine Rechte oder die Pflichten des Vermieters. Was gilt wann? Wo gibt es mehr Informationen? Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Wann sind Mieterhöhungen überhaupt erlaubt?

Der Vermieter darf die Miete frühestens 15 Monate nach dem Einzug anheben und muss bis zur nächsten Steigerung wieder 15 Monate warten. Die Erhöhung muss in Textform erfolgen, etwa per Brief oder E-Mail, sie muss begründet sein und sie gilt erst von Beginn des dritten Monats, der auf den Zugang des Schreibens folgt. Übrigens handelt es sich dabei eher um eine Bitte, denn Mieter müssen jeder Mieterhöhung zustimmen. Ablehnen können sie allerdings nur, wenn die Erhöhung aus ihrer Sicht nicht rechtmäßig ist. Dann kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten auf Zustimmung klagen.

Wie stark darf die Miete steigen?

Der Vermieter darf die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Ortsüblich ist eine Miete, die im Schnitt innerhalb der vergangenen vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in der Gegend bezahlt wurde. Der Vermieter kann sich auf den Mietspiegel berufen. Gibt es den nicht, kann die Erhöhung auch mit der entsprechenden Miete dreier "vergleichbarer Wohnungen" begründet werden. Vergleichbar heißt, Ausstattung, Lage und Größe müssen ähnlich sein.

Besonders große Wohnungsunternehmen haben es leicht, Wohnungen aus ihrem Bestand anzuführen, die teurer vermietet sind. So können sie Erhöhungen rechtfertigen. Ein anderer beliebter Trick: Die Wohngegend umdeuten, zum Beispiel von normaler in gute Lage und damit eine Mieterhöhung begründen.

 

In jedem Fall gilt die sogenannte Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen. In besonders angespannten Märkten, vor allem also in Städten mit schnell steigenden Mieten, können die jeweiligen Bundesländer die Kappungsgrenze auf 15 Prozent senken. Hat also der Vermieter diese Grenze erreicht, muss er bis zur nächsten Erhöhung drei Jahre warten - außer er modernisiert seine Wohnungen.

Eine Ausnahme gibt es bei Staffelmieten, bei denen sich die Miete automatisch jedes Jahr erhöht. In diesem Fall darf der Anstieg innerhalb von drei Jahren mehr als 20 Prozent betragen. Das Gleiche gilt für Indexmieten, bei denen die Miete jährlich gemäß der Inflationsrate erhöht wird. Andere Mieterhöhungen, etwa nach dem Mietspiegel, sind dann nicht zulässig.

Wer neu in eine Wohnung einzieht, sollte sich seinen Mietvertrag genau ansehen: Vermieter dürfen bei einem Mieterwechsel nur eine Miete verlangen, die höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Das regelt die sogenannte Mietpreisbremse, die in mehr als 300 Städten und Gemeinden gilt. Das Gute für Mieter: Sie können auch noch nach Unterzeichnung des Mietvertrags die vereinbarte Miete als zu hoch beanstanden.

 

Ausnahmen von der Mietpreisbremse gelten für Neubauten, nach umfassenden Modernisierungen und für möblierte Wohnungen.

Wie stark darf die Miete nach einer Modernisierung steigen?

Wenn ein Vermieter seine Immobilien aufwertet, indem er Balkone anbringt, Aufzüge einbaut oder die Fassade dämmt, darf er die Kosten auf die Miete umlegen. Bisher darf der Vermieter elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen - und zwar dauerhaft. In Zukunft soll der Anteil in einigen Gebieten auf acht Prozent und drei Euro pro Quadratmeter gedeckelt werden. Ausnahme: Bei Staffel- und Indexmietvereinbarungen darf der Vermieter auch nach Modernisierung nicht erhöhen.

Der Mieter muss vor Beginn der Arbeiten über Art und Umfang der Maßnahmen, Beginn und Dauer sowie über die zu erwartende Mieterhöhung informiert werden.